临近年底，楼市政策的升温仍在继续。
从第二个箭头到
金融16、放宽预售资金管理，出台各项政策都有较强的针对性。这是自2021年9月底楼市政策边际调整以来最有力、最具体的房地产“纂救”。
资本市场反应最迅速。A股房地产开发指数自11月以来上涨近20%金融16条支持房地产，成为表现最好的板块之一。
香港
股市更有活力，恒生房地产建设指数11月飙升近30%，港股上市的私房巨头中，龙湖集团和碧桂园半个月成交量翻番。
在累积效应下，楼市政策触底的信号越来越强。
[金融第十六条：连接上下]。
11月11日，央行、银保监会印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展的通知》，从房地产业融资、保障楼宇交付、 处理雷雨房企，保护购房者权益，以稳经济、防范风险、保民生为政策目标。
与过去一些利好的楼市相比，16篇财经文章给出的政策基调显然更有针对性，有几个重要措施非常提振信心。
一是设立债务缓冲期，如果债务在未来六个月到期，可以延长一年。
在保障楼宇交付、持续稳增长的背景下，一年还债对房企尤其是民营房企意义重大。有了债务缓冲期，房企可以专注于房屋的竣工交付，随着疫情影响减弱，经济和楼市复苏，房企可以通过销售偿还债务，重新开始。
二是强调市场主体地位平等，平等对待国有企业和民营企业融资需求。说白了，未来民营房企在融资资质、融资成本等方面都会和国有企业一样。
近两年，国企发行的国内信贷和债券较多，民营企业借贷和发行债券难度大，最终别无选择，只能选择更昂贵的美元债券。现在政策越来越重视民营企业的融资需求，房企内债发行贷款渠道将明显增加，成本逐步降低，流动性风险将得到缓解。
三是减轻金融机构政策实施压力，对新发放配套融资已尽职尽责者免责。
这一点被很多人忽略了，但它是房地产行业融资生态中极其重要的一部分，所有利好政策的实施都取决于这个豁免条款的底部。
过去一年多来，央行释放的流动性越来越多，向楼市注血的意图也越来越明显，但资金却在银行等金融体系内闲置。一方面，银行手里有钱，找不到合适的贷款人，另一方面，房地产公司即将消亡。主要原因是银行担心坏账、坏账，害怕承担责任，不愿意放贷给房企。
目前的政策态度相当于让银行放心。只要你尽最大努力保证大楼的交接，你就会大胆去做，银行不会承担风险，领导也不会赶上未来。
一旦调动银行的积极性，资本运作效率将大大提高，房企的政策利好将加快。
【拐点在哪里？
针对民营企业融资困境，决策层面在2018年提出了信贷、债券、股权三大支持渠道，俗称“三支箭”政策组合。
近一个月多来，房地产纾困步伐明显加快，房企融资环境发生积极变化，主渠道来自第二支箭。
10月，房企发行内地信用债券343亿元，同比增长60.1%，增速比9月份提高53.3个百分点。
11月8日，央行支持包括房企在内的民营企业发债募集资金，并提到金融支持规模2500亿元。
在此之前，从
5-8月，仅有6家民营房企参与支持示范房企业授信发放，11月1日经销商协会座谈会支持房企仅21家，这一政策覆盖面明显扩大。
央行新政实施第二天，龙湖率先拿下200亿元增信债券发行额度，超越以往中国境外，成为今年房企获批的最高融资额度。政策实施后，龙湖债券成交价格大幅上涨，为楼市信心注入了一剂强心针。
股权融资方面
第三支箭中，虽然房地产行业定增尚未放开，但部分房企仍通过配售解决了股权融资需求。
11月15日，“太空地产企业”碧桂园宣布拟发行14.63亿股，配售价为每股2.68港元，较前一日收盘价折让约18%，融资金额约39.21亿港元。
11月16日，雅居乐集团宣布将以每股2.68港元的配售价配售2.95亿股，约占公司已发行股本的7.53%，预计获得约7.83亿港元。
与场外融资定增相比，配售要求二级市场所有股东投入真金白银，对房企短期股价影响较大。不过房企在股市获得了低成本融资，为后续的健康发展奠定了基础，长期股价自然会得到更多的支撑。
该政策不仅为房企提供了资本增量，也促进了存量资金盘活。
11月14日，银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于做好商业银行置换预售监管资金有关工作的通知》，旨在支持优质房企合理使用预售监管资金。
也就是说，只要企业过去有良好的口碑，可用的预售资金就不会少，这将为房企后续的项目建设和竣工提供重要的信用保障。
除了对房企的金融支持，政策层面对住房需求的金融支持也在逐步升温。
9月29日，央行、银保监会发布通知，决定分阶段调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市可以自主决定在2022年底前维持、降低或取消当地首套房贷款利率下限。
11月8日，一向监管最严的北京楼市爆发出新政策：最严“限购令”实施7年后，北京市副中心通州区太湖、马驹桥片区正式宣布解除“双购限制”作为北京楼市
的风向标，通州楼市的政策调整对北京其他地区的影响较大，北京的政策走向或将向重点城市辐射更多的政策调整。房地产是典型的政策性
市场，是关系到经济增长的强周期性行业，随着政策在供求两端的积累和发酵，行业周期的拐点迟早会出现。
【如何正确看待楼市？
中国经济在不断转型，但房地产的重要性仍然是不可否认的。
2022年前三季度，我国商品房销售下降26.3%，但市场规模仍为99.38亿元，占GDP的比重超过10%;相比之下，今年前三季度新能源汽车销量为456.7万辆，同比增长1.1倍，但预计销量仍不足万亿，仅为房地产行业的十分之一左右。
房地产的重要性，从出地收入在金融中的占比也可以看出来。
政府最大的资金来源是一般预算收入，主要来自税收，土地出让收入是第二大收入来源，属于地方政府的增量收入。
2007年以来，全国土地出让收入占“中央+地方总预算收入”的比重普遍提高。2020年金融16条支持房地产，楼市面临严格的政策调控，但土地出让收入占一般预算收入的比重达到46%，创历史新高，比2007年房地产峰值高出32个百分点。
换句话说，越好
发展房地产，经济越好，税源越广，财政对卖地收入的依赖性越小;房地产遭遇挫折，财政对土地销售收入的依赖性增加。
虽然房地产仍然是我国第一支柱产业，税制含量最高，驱动力最强，但其发展中存在一些问题，使其污名化。
情感与理性的对峙极其激烈。
有“道德纯洁”的人会说，可以建造更多经济适用房来替代商品房，不仅可以解决低收入群体的住房问题，还可以带动经济发展。
然而，建设经济适用房的资金最终来自资金。在其他行业规模增长之前，最终取决于商品房的财政贡献。如果商品房市场低迷，经济适用房供应肯定会下降。
“模范清洁”人士表示，中国必须放弃房地产，摒弃粗放式发展模式，向高新技术转型，依靠创新发展。
然而，高科技产业往往需要很长的酝酿期，需要大量的财政补贴，从当年的新能源到今天的半导体。离开房地产提供的税源，钱从哪里来？
也有人说，政府没钱也没关系，政府可以加大杠杆作用，发行大量的国债和地方债，解决财力问题。
客观地说，与企业债务相比，目前中国政府的杠杆率确实不高，有一定的发债空间。但是，政府的杠杆率也有上限，超过警戒线会影响国家的信用评级，这种债务发展模式是不可持续的。
总而言之，房地产的黄金时代早已一去不复返，但远未到放弃它的时候。决策层的政策导向应立足于坚持住房、不炒作，通过适当的政策调整，刺激刚性需求、改善需求，使房地产形成更加理性健康的发展模式。这样，减少
增长压力，减少财政缺口，才能为中国经济最终转型升级赢得更多的时间和空间。
