2022科瑞杭州半年报| 亚运会延期，政策松动。下半年楼市是否会进一步“激活”？
CricBigDataHZ
2022-07-18 16:43·浙江
疫情反复，大环境下行，全国楼市遍地开花，不同城市热度差异明显……
作为城市运营能力突出、市级排名较高的新一线城市，杭州楼市表现如何？我们总结了四个亮点：
01 土笋热
2022年上半年，依托土地市场精准运作，土地拍卖走出独立市场，在全国脱颖而出：
· 首批集中供地挂牌、成交、封顶案例均居22个城市前列；
第二批土地集中供应不同于其他城市普遍存在的国有资产征地现象，民营企业的征地率高达69%。
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02豪宅高温
“土地拍卖热”行情下，新房市场信心也有所回升，尤其是高净值客户资金避险情绪增强，引发豪宅高温效应：
· 上半年杭州市约10个6万+项目挂牌出售，累计开盘1995套，依然供不应求；
· 新鸿基杭州国际金融中心取证吸引A类人才注册，双顶社保，触发限售。
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03外拍房存量居全国TOP1
随着新房市场吸纳大量购买力，加之互联网等行业裁员盛行，高杠杆购房资金链断裂案例层出不穷，购房者趋于理性杭州购房政策大松绑，热度不减。止赎拍卖量下降，存量居高不下：上半年，杭州市止赎房屋存量由3.1万套增至5.3万套，居全国首位。
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04二手房进入良性循环
二手房市场在“517新政”作用下稳步进入良性循环：成交量缓慢回升，价格波动回落，市场预期趋于稳定。
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2022年上半年杭州将如何提振市场，走出独立市场？下半年将如何变化？鹤鹤浙江大区发布《2022杭州房地产市场半年度报告》，今天我们将报告的核心内容提炼出来与大家分享。（点击查看大图）
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楼市政策
● 购房门槛降低，安家后可买二手房
2022年上半年，杭州两次微调楼市政策：
· 5月17日，放宽了购买二手房的门槛。到了杭州就可以买房了。外地户籍社会保障缴费年限由两年缩短至一年。同时，首个三孩家庭可在限购圈内增购房屋，参与新房抽签，指无家可归家庭；
· 6月15日，公积金新政策出台，公积金贷款最高额度上调20%。
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●改革土地拍卖规定，一次性报价第二高的中标；预售资金监管体系更加规范和重视
2022年上半年，杭州更新了土地拍卖招投标规则、预售资金监管制度、差别化购房结算政策。
其中，土地拍卖规则升级为“一次性报价”。拍卖报价达到停牌价后，转入线下一次性报价，第二高的奖励；项目资金监管限额由预售资金的130%下调至110%，但首申请领比例由70%/50%下调至40%。
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土地市场
●889万平方米、1381亿元，上半年土地出让面积和金额位居全国前列
2022年上半年，杭州十区完成两轮集中供地，住宅用地总建筑面积约889万平方米，成交金额约1381亿元。1815万平方米，居全国第四位。
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●年度土地供应计划完成61%，萧山、余杭为主要土地供应区
2022年，杭州十区计划出让住宅用地699.5万平方米，实际出让428.7万平方米，年中完成61%；
萧山、余杭为主要土地供应区，占土地供应量的40%，主城四区占18%，同比下降22%，富临的土地供应量占比10%，土地供应量同比减少。金额为 25%。
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板块冷热分化明显，第二批热度下降，参与房企减半
上半年，两个集中供地项目的冷热区差异明显。主城区和热门板块的房企参与竞拍热情高涨，而临安、阜阳等偏远板块的参与度并不高。
其中，第一批平均每块地有6家房企竞拍，而第二批在数量和地段上均不如第一批，主城区土地供应少，这也导致参与第二批拍卖的热情有所下降。公司数量减半。
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●民营企业回归，本土房企争地抢地
以滨江、绿城两大本土房企为代表，上半年本土民营企业积极参与杭州土地拍卖，占比60%；外资房企受资金等因素影响，参与度仅为6%。
与其他城市的国有资产现象相比，本土民营企业的强势回归体现了对杭州市场的信心，也将对全国土地拍卖市场起到积极的带动作用。
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新房市场
●受供应不足限制，上半年成交量大幅下滑，约388万平方米
2022年上半年供应473万平方米，成交388万平方米，同比下降约51%和69%。交易受到供应短缺的限制；上半年豪宅市场集中，成交均价结构性上涨至34120元/㎡。
半年度市场分化严重，红利倒挂和优质资源项目大受欢迎，而萧山、余杭、临平周边、富临等远郊市场低迷。
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●市场内热外冷，一二圈坚挺，三圈持续低迷
上半年，杭州新房市场内热外冷。
其中，一圈高烧，开盘价百分比贬值，“低库存、高倒挂”是贬值的主要原因；
第二圈是新房供应的主力区，“近核心、倒挂”板块普遍在抽签区，承接第一圈供应不足导致的客源外溢；
目前三圈低迷，内生需求疲软，库存较高，市场震荡较强。
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●主城区商品房存量偏低，商业和办公拆迁周期居高不下
截至2022年6月末，杭州市第十区狭义商品住宅存量440万平方米，排毒周期4.4个月。
其中，临安和阜阳库存量大，月平均流量低，排毒期高。主城区库存量少，最长解毒期不超过5个月；商业、办公和酒店式公寓流量低，库存积压。狭窄的解毒期高达60个月。
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●300㎡及以上商业交易稳定
上半年，300平方米及以上商业供应持续供大于求，核心产品高配置满足资产配置和高端对冲。
金融城、钱江新城、钱江世纪城等核心区域流量快，钱潮明翠、江河、江河节等。
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典型的房屋公司
● 滨江拥有全部权益，全口径双榜TOP1，绿城、万科紧随其后
2022年房地产企业销售权榜TOP10房地产企业门槛为37.21亿元；TOP3房企门槛为66.88亿元。
市场集中度进一步提高，前10名房地产公司市场份额合计达到50.14%。滨江位列杭州股权榜和全口径榜前列，金额和市场份额是第二名的一倍以上。
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● 滨江：多元化产品、全业态、全价位的布局进一步巩固杭州大本营优势
2022年上半年，滨江累计实现货物总值约739亿元。
滨江在积极参与土地拍卖的同时，还与大家、新皇铺等地产公司合作，通过联合征地、股权后投资等方式不断拓展优质项目。进一步挖掘市场份额，提高市场占有率。
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● 绿城：继续深耕杭州，上半年共拿下9块地块
2022年上半年，绿城在杭州继续深化发展，在两个集中供地项目中共获得9宗土地，金额185亿元，仅次于滨江集团。
在投资拓展方面，绿城在立足主城的同时杭州购房政策大松绑，积极开拓周边市场。上半年，钱塘区和余杭区占征地的60%以上。
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下半年趋势
● 趋势一：亚运延期带来窗口期，有利于城市经济复苏和房地产市场稳定
经济复苏窗口期：上半年，全省多个城市受疫情逆袭影响，经济受挫明显，尤其是工业制造、物流、互联网电商等行业. 亚运会延期无疑对浙江民营企业的复工复产有很大帮助。
从杭州工业增加值的预估走势来看，延长停工期将有利于增加值增长和经济复苏。
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房地产行业窗口期：本应按下暂停键的三、四季度房地产项目继续开工建设，规避了因停工、停水泥造成的供应中断和违约风险和混凝土制造几个月。
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杭州房地产市场的窗口期：去年三批、今年一批拿地的房企收到了意想不到的惊喜。项目进展如常，年内可保销售（去年三批项目甚至可清算），今年第二批项目预计今年首推。
对于开发商而言，正常开工建设缩短了项目运营周期，避免了因延迟停工造成的资金链断裂和高额财务成本，提高了内部投资回报率。
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● 趋势二：二线股市重压，大盘腰力为主力
目前杭州十区的普适解毒周期为38.7个月，市场中长期竞争压力较大。
市场存量主要集中在二三圈。二圈虽然广义上的库存量大，但净化速度快，净化周期相对健康。预测下半年城区新房市场供应量和成交量，二线地区仍是市场主力军。
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● 趋势三：三区实施差异化购房政策，高库存压力下政策或继续放松
2022年5月起，阜阳、钱塘、临平三区相继实施差别化购房政策。
其中，阜阳区差异化购房政策更加宽松，F型人才认定最低门槛为大学生。不过，这些政策的实施在短期内对市场影响不大。在高库存压力下，阜阳、临安等区域市场复苏仍需进一步宽松政策。
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以上内容摘自
《2022杭州房地产市场半年报》
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