本报记者姜汉林广州报道
近期，全国多地推出了“按揭转让”的二手房交易新模式。据第一财经记者粗略统计，今年8月以来，广州、深圳、珠海、昆明、南京等十余个热点一二线城市相继出台“以房换房”新政。保管”或已实际实施。
9月21日，中国人民银行广州分行近日向辖内银行业金融机构印发《关于鼓励推广二手房“抵押转让”模式的通知》抵押”要兼顾便利性和资金安全性，同时鼓励结合实际情况探索“押金转账”模式。据了解，这是国内首份正式文件明确鼓励推广“抵押转让”的金融机构。
多位受访专家表示，“按揭转让”是提振楼市特别是二手房市场的重要举措。与以往的按揭放转相比，“按揭转转”可以降低成本，缩短周期，帮助新市民购房，也促进了换房需求。预计将有更多城市跟进“按揭转让”。“转移”模式有望在未来全面推行。
政策的实际执行情况如何？记者于9月25日联系了多家国有及股份制银行广州分行。各银行表示，还在研究细节，目前没有进一步落实，尤其是在抵押权的情况下。属于同业，实施“抵押转账”的可能性不大。大了，不过以后在行业里用按揭转按揭应该没问题。
深圳首例“公证取款+无抵押房产过户”
交易成本可以直接降低三分之一。
9月1日，深圳市坪山区司法局发布《首发！坪山公证处完成深圳首例“公证押金+无抵押产权过户”二手房交易服务，践行新模式》二手房交易！”文章。至此，深圳完成了第一笔“公证取款+抵押物转让”的二手房交易，成为首个实施“抵押转让”模式的一线城市。
据坪山公证处官网消息，6月中旬，该公证处与交易各方签订了《公证安全支付》资金监管（保证金）服务协议，顺利完成了抵押过户、资金结算和抵押7月底取消注册。月中旬，完成了房屋交接和尾款结算。本次交易涉及十余套物业，交易资金超过4000万元。
坪山公证处表示，“抵押转让”模式消除了赎回环节，也为双方在赎回过程中节省了赎回资金的利息、担保费等赎回成本。，可以直接降低三分之一的交易成本。对于查封财产的交易，由于赎回成本较高，减免比例无疑更大。但值得注意的是，该业务目前只针对不良资产和查封财产。
传统的二手房交易需要“先赎后过户”，流程比较繁琐，整个周期可以持续一个多月。通常的操作流程包括：卖方借款或买方垫付银行贷款，解除抵押，办理交易过户，买方重新建立抵押。一系列流程缺一不可。注册完成后，买方银行放款，卖方终于可以拿到剩余房款。
在这个过程中，卖家往往需要花费大量时间筹集资金、去银行提前还款等，如果卖家寻求社会“过桥资金”，就会增加风险。记者了解到，借贷机构的“过桥”费用一般为每天借贷金额的8/10,000左右。如果卖家借100万元资金“过桥”，借款时间为30天，会产生2.4万元“过桥”费，时间越长，“过桥”费越多。
与现行的“先买后转让”模式相比，“抵押转让”规定，以抵押的不动产进行交易，无需先还款，无需预付款，即可实现抵押变更、转让登记、新抵押。抵押贷款设立。
9月21日，中国人民银行广州分行向广东省各分行和商业银行发文，鼓励推广二手房“抵押转让”模式。这一次，银行机构作为“存转”政策的出台者备受关注。《通知》指出，与原有交易模式相比，二手房“抵押转让”模式可大大缩短交易时间，降低交易成本，提高交易效率和便利性，有助于激发二手房活力。 ——手房市场成交。
《通知》称，推广二手房“按揭转让”模式，可以在盘活二手房交易的同时，间接加快新房销售，形成新建商业之间的相互促进。住房市场和二手房市场，更好地满足刚性和改善住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。
9月22日，“广州房产登记”公众号发布了二手房“抵押转让”登记流程，其中提到了“现房转让登记+抵押变更登记”模式，即购房者和卖方与同一贷款机构签订了相关协议。协议签订后，无需取消原抵押登记，即可直接申请变更抵押权。
积极探索热点城市
专家表示，“按揭转让”缩短了交易周期，有利于新市民购房，也能促进换房需求。
深圳和广州都实施了控制“转托管”风险的政策。其中，深圳市坪山区司法局提出引入政府信用背书的独立第三方机构“公证押金+止赎房产抵押转让”模式。广州相关政策文件称，跨银行二手房“抵押转让”，可能存在产权转让后银行抵押权丧失，交易无法敲定的风险。控制经营风险。
广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，公证处的法定权威性和独立性可以消除各方对风险的担忧。比如卖家收不到钱却关了账户，买房给钱却收不到房子，银行担心交易转移但原债权无法保证等。 “有公证处的‘公证押金+止赎房产抵押转让’，集卖方贷款或买方垫款、偿还银行贷款、解除抵押、办理交易过户、买方重新建立抵押等环节为一体。 "
截至目前，出台“以转代管”新政的热点一二线城市，大多是热点。例如，8月17日，济南市自然资源和规划局联合市住房公积金中心、银行、公证机构等机构，推出二手房“抵押转让”登记新模式。在国内还是第一次。9月16日，南京房产登记中心官方微信公众号“南京房产”宣布，南京全面推行二手房“抵押转让”模式。9月23日，合肥市房产登记中心表示，二手房交易可以“按揭转让”。
“目前，一二线热点城市不仅换房需求量大，而且需求量大。” 李玉佳表示，“抵押转让”的直接优势在于，省去了赎回担保的成本，大大简化了交易流程，减少了信用信息。调查成本缩短了交易周期，有利于新市民购房，也能促进换房需求。
此外，李玉佳还提到，目前，在广州、深圳等热点城市，新房供应存在高房价、大户型、豪宅等趋势。. 这也是热点城市推出“按揭转让”更为紧迫的原因。
广州：暂未实施，细则正在研究中
记者咨询了广州的四大国有银行和股份制银行，银行均表示没有进一步的措施。
多地推出“按揭转让”的二手房交易模式的背后，是近期二手房交易量的下滑，甚至超过了新房市场的情况。国家统计局数据显示，8月份，一线城市二手房销售价格环比持平，环比上涨0.2%；二线城市二手房销售价格环比上涨0.1个百分点至-0.3%。贝壳研究院最新监测数据显示，8月，50个重点城市二手房市场活跃度较7月有所减弱实探“带押过户”：交易成本降三成，70%以上城市二手房成交量环比下降。月。
但从广州“带托管转”的执行情况来看，该政策并未全面铺开。记者咨询了广州的四大国有银行和股份制银行，银行均表示没有进一步的措施。
一位银行个人贷款负责人表示，“银行目前正在研究细则，将引入合作担保公司，确保资金安全和权属顺利过户。预计银行抵押过户业务将在此前，由卖方房屋的抵押贷款银行办理贷款；但对于抵押权属于同业银行的，对方表示短期内可能难以执行。
同时，记者咨询了房产中介，对方表示，“目前我们店二手房交易的交易流程没有变化，也没有实际的操作案例。我们还是让房主先还清房贷。”
对此，IPG中国首席经济学家白文喜表示，最早提出新政策的区域性银行并没有真正实现贷款规模的增加和购房数量的增加。. 一方面表明，二手房市场尚未恢复，成交过淡，对二手房便利化措施不敏感。另一方面，也说明业界对这一政策的了解还很有限。
他补充说实探“带押过户”：交易成本降三成，多地推出的二手房“按揭转让”模式，应具有长期效应，短期内能体现鼓励交易的意图。预计未来将有更多城市跟进“按揭转让”模式，有望全面推行。
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