2月6日，山东省威海市乳山市巢湖路两排沿线商铺大部分仍关着卷帘门。 坐不住的老单身狗进入了工作状态。
下午两三点是一天中最热的时候。 此时工作，不要冻手。 旧令命令两名工人更换店内的招牌。 说是招牌，其实只是一个红底黄字的小横幅，开头是“鼎祥房产”，“房屋置换租售”和旧订单的手机号在底部。
“你看这个颜色对吗？” 老山问时代周刊记者，“你不能失去能量。”
△工人们张贴新招牌。时代周报记者摄
老丹是黑龙江人。 他在乳山银潭经营房地产交易业务16年，与这座海滨小城一起经历了楼市的风风雨雨。
景气好的时候，一年能卖出四十、五十套房子。 “当时全国各地的人都来乳山买房，有的人买了好几套房子。”
潮起潮落，买海景房的热情退去，楼市也进入低潮期。 乳山“跟团强制购房”“房价跌破1000元”等新闻频频上热搜。
那么，乳山的楼市到底是怎样的呢？
仅13套源头单价跌破1000元
打开贝壳搜房APP，将银滩所有在售二手房从低到高排序。 可以发现，截至2月7日，银滩挂牌单价在1000元以下的房源有13套，另有3套恰到好处。 1000元/平方米。
乳山上一次受到关注，是因为银滩旅游度假区部分海景房价格跌破1000元。
最便宜的一套，单价仅795元/平方米，62000元就能拿下这套约78平方米的两房两厅。 相比之下，第一太平戴维斯统计数据显示，2022年第四季度，深圳新房季度均成交价约为6.42万元/平方米。
据时代周报记者了解，银滩最便宜的海景房将于2022年11月挂牌出售，首发价7.5万元，现已降价5次。 最近一次发生在今年 1 月 15 日。 业主降价1000元至62000元。
负责维护房源信息的经纪人杨如意在“房源信息”栏目中写道——“业主因家中有小孩需要置换房屋，诚意出售，价格合理，且随时转让所有权。”
老丹的店里还有单价1000元左右的海景房。
店内张贴挂牌信息的广告牌显示，海景花园一套约76平方米的两房两厅报价12.5万元，单价约1645元/平方米； 大庆怡园小区一套约152平方米的复式报价21.8万元，单价约1434元/平方米。
△旧单体店面陈列的部分待售房源。时代周报记者摄
“这种价格特别低的房子，一般情况都比较差，比如楼梯房的顶层，或者阁楼。大庆怡园区之所以便宜，是因为开发商当初卖房子的时候，买楼送楼，楼上没有产权，房价当然要按实际使用面积低。 老丹告诉时代周刊记者。
据老旦观察，银滩的房价大多在两三千元。 “独栋别墅更贵。 有5000元/平方米和10000元/平方米。
截至2月7日，银滩现有1805套二手房在客客挂牌出售，均价约3200元/平方米。 成交价方面，今年至今，贝壳搜房平台已售出6套银滩二手房，成交价859-2453元/平方米。
吸引了全国观影团
与很多城市一手二手房价格倒挂不同的是，在银滩，新房价格远高于二手房。
这与银滩的开发节奏有关。
银滩自1992年开始开发，近30年的建设历史，形成了不同类别、不同价位的多种建筑。
根据离海岸线的远近，银滩海景房分为三个等级：一级、二级、三级。 离海滩最近的街区过马路，穿过一个小公园就可以到达海滩。
在银滩，离海边越近的房子大多越便宜。
“靠近海边的小区建得比较早，大部分都是楼梯房，但是最便宜。” 乳山人孙明告诉时代周刊。
以离海仅200米左右的大庆怡园小区为例。
大庆怡园小区建于2000年9月，旨在安置大庆为石油事业发展做出贡献的老职工。 小区占地面积约23万平方米，建筑面积约16.6万平方米，包括别墅及住宅99栋，1577户。
贝壳搜索显示，大庆怡园小区参考均价约为4835元/平方米，目前有6套房源挂牌出售。 由于楼宇类型的不同，独栋房屋的价格相差很大。 最便宜的单价1394元/平方米，22.3万元就能买到一套160平方米左右的大户型； 最贵的是带院子的别墅，总价188万元，单价9428元/平方米米。
△居住在银滩的大多是老人。时代周报记者摄
二三线的海景房主要是新开发建设的楼盘，新建，有电梯，有暖气，价格相对较高。
据乳山滨海新区管委会介绍，2015年至2019年，全市新建商品住宅成交均价数据显示，银滩新建商品住宅价格呈明显上涨趋势，年-同比增长约42.4%。 2020年以来，乳山房价涨幅趋缓。 新建商品房成交均价在每平方米7500元左右。
具体来说。 银滩在售新项目蓝城·威海桃花源，距离银滩直线距离约2.6公里，均价约9800元/平方米。 另一新盘金鼎熙悦均价约9500元/平方米。
“你认识看房团吗？开发商用大巴车把全国各地的老人一个一个接过来，熟悉这里的情况，很容易上当受骗，高价买房。” 孙铭说道。
△银滩售楼处挂着“欢迎全国购房团”的横幅。时代周报记者摄
对于一二手房价格的巨大差价，乳山市房地产交易中心曾表示，随着建设成本逐年攀升，可开发的海景房资源稀缺，新房建设和配套服务质量大幅提升，银滩新建商品住宅价格相对较高。 这与二手房的低价形成鲜明对比。
签约当天即可领取证书
在银滩，买卖房子是一件很简单的事情。
与北上广房东更熟悉的链家、中原、我爱我家、麦田地产不同，维系房产交易正常运转的是大大小小的数以千计的中介门店。 仅老单体店所在的巢湖路，短短600米长的街道上就有15家中介店。
△银滩的生意不是卖海鲜就是卖房地产时代周报记者摄
2月6日下午，海景花园老板王丽来到老丹的店里。 他打算卖掉他住的房子，换一栋更大的房子。 “我女儿和女婿一家四口，他们来这里过节，我们是夫妻，不能住两间房，我觉得我得换个100平米的公寓。”
王丽把小区名称、楼号、房号、装修都记在本子上，然后带着老山到家里看房子，“山哥，这房子闹大了。” 委托就算完成了。
相比一线城市的委托、验货、拍片、签约等一系列复杂流程，在银滩，人的成熟比商业逻辑更容易让人接受。
交易过程也很顺利——当天签约，当天过户，当天领证。
“钱都到位了，一会儿就完了6万拿下一套海景房，全国各地都一样，只是大城市的资金量比较大，如果有贷款的话，当时做的。” 在银滩开中介店的程大姐告诉时代周刊记者，我看到了所谓的“乳山速度”。
银滩的很多房产交易都是在网上完成的。 “对于北上广人来说，买个菜不就是买个二三十万的房子吗？” 程姐说道。
在苏州，李悦通过视频看房，全款购买了一套银滩海景房。 “中介去了好几栋楼，帮我们远程实时看房，上一套买的房子位置、户型、装修都很满意，就在网上签了合同，直接付了定金。”
去年11月，李悦飞到银滩房管局办理过户手续。 整个过程用了30分钟，“我还没看到房子呢，我先拿到了户口簿。”
《海边的鹤岗》已经不红了
“银滩就是海边的鹤岗。” 因为房价低，银滩被乳山人评价。
和鹤岗一样，乳山也因为低得惊人的房价而为全国人民所熟知。 除了房价低，海景的加持也为乳山增添了谈资。
乳山的海景房集中在银滩。 银滩因全长21公里的银色沙滩而得名，沙滩坡度平缓，沙质细软。 被誉为“世界上最好的海滩”、“中国最美的海岸线”、“东方夏威夷”。
△随处可见的宣传标语时代周报记者摄
1992年，银滩开始开发房地产，2000年以后是发展的高峰期。
据乳山年鉴，2000年至2005年，乳山房地产业发展迅速，房地产投资总额从8800万元猛增至7.53亿元。
《乳山年鉴2006》指出，2005年，乳山房地产开发销售格局出现新变化。 发展中心由市中心区转移至银滩旅游度假区，住房消费主体由本地居民转变为外地客群。 房地产销售市场辐射全省。 和全国各地。
全国各地的购买力涌入银滩，房地产开发开足马力。 2007年至2010年，乳山房地产竣工总面积达562万平方米。
△时代周报记者拍摄的银滩制服房
当银滩楼市腾飞时，老丹从东北来到银滩，迎来了事业的巅峰。
“当时我在里面租了一个商铺，小区门口位置最好，进进出出的房主都能看到。最早的租金是一年2万元，后来涨到3万元。”第三年，我再租5年，一共7年。” 老丹告诉时代周刊记者，他当时主要是代理新房，没有二手房，行情好的时候一年能卖出40到50套。
“后来不行了，我看情况不对，房租3万元，水电费和管理费也高，就不再租房了。” 现在，老丹的店开在路口，走到小区门口需要5分钟。 . “以前生意很好，想租3万租不出去，现在没生意了，2万也没人租，干嘛租？”
去年楼市转冷6万拿下一套海景房，老单赚了几万元，隔壁的两个同行相继倒闭。
“高铁10月就要通车了，游客多了，今年应该会好一些。” ”老旦说：“不过不会好。
（应受访者要求，王莉、孙明、李越为化名）
记者丨梁正宇
编辑丨刘婷
值班丨项立宇
